不容易!武汉拿了全国第一

楼市参考 阅读:48728 2021-01-12 21:01:28

文 | 白羊

若时间倒回到2020年上半场,彼时很难想象,位于疫情震中的武汉楼市能上演逆风翻盘,而武汉楼市不仅做到了,还蝉联了全国第一。

日前,中指研究院发布的《2020年武汉房地产快报》显示,2020年武汉新建商品房成交20.12万套,面积2214万平方米。其中,新建商品住房成交17.54万套,面积1961万平米,虽较于2019年下降约16%,但仍居全国城市住房销量第一位。

若扒开来看,你就能感受到这份成绩单有多么不易。

从1月23日武汉封城到4月8日解封的两个多月武汉楼市基本是没成交的。

到上半年结束时,武汉商品房成交仅50347套,仅相当于全年成绩单的25%。但到下半年,武汉楼市成功上演“绝地大反攻”,用剩余50%的时间完成了全年75%的任务量,殊为难得。

其中,去年7月、10月、11月、12月均突破2万套大关,特别是去年12月新房销售27996套,成为武汉单月历史成交第三高,也是4年多来最高纪录。

另据武汉楼市动态统计,武汉主城板块首套首付低于50万仅有50个项目

有对比才会有伤害,有对比也才能显示出厉害。

反观其北边的兄弟城市——郑州,受到的疫情中伤远没武汉严重,但楼市全年都在疫情制造的泥潭里挣扎。没有因祸得福,也没有否极泰来。

此外,在二手房交易规模上8.6万套、1631亿(1-11月数据),武汉也是位列全国TOP10。

从一二手房的交易规模上也可看出,武汉楼市是一个水大鱼大的市场。

不过,若从二手房占市场总盘子(一手房+二手房)比重来看,约为30%,武汉楼市还算不上成熟。

反观,北京、深圳、上海位于内地房价第一梯队的三年城市,厦门、广州位于房价第二梯队的两个城市,无一例外都是二手房占据主导地位,远超50%,如北京高达72.1%、深圳高达69.7%。

销售市场红火,土地市场自然也不会差。

据统计,2020年,武汉土地出让金达到1901亿元(全口径),超过2019年1765亿元,创历史新高,位居全国第六。

此外,单价纪录也是频频被刷新。

据不完全统计,2020年武汉共拍出了20多个地王,有十几个区域的最高楼面价被刷新,地王项目遍布武汉三镇每一个区域,“面粉贵过面包”的现象屡见不鲜。

其中,年底拍出的二七滨江地块创新3万/楼面地价,一举刷新4年前的武汉单价纪录。去年一年之内,硚口、花山地价三度刷新,经开两度刷新,光谷中心城更是年内4次刷新单价纪录。

开发商在武汉拿地情绪高涨,原因大致,一是销售市场火热的刺激;二是政策利好,如2020年武汉土地拍卖采取了分期付款、取消竞价熔断、全面网上挂牌等措施,加大优质地块供给,降低出让门槛;三是对武汉楼市基本面的长期看好。

其实2020年武汉楼市之所以能绝地反弹,很大程度上,是其基本面强劲的体现。

为什么这么说呢?

武汉不像深圳、北京,没有那么多的全国性热钱流入,撑起当地市场的关键还是内需,而内需则主要看人口,尤其是增量人口。

虽然武汉在抢人声势上没有西安搞得那么大阵仗,但武汉每年的常住人口增量是一点都不弱。

(图表来源:泽平宏观)

此外,作为楼市优质接盘侠的大学生在留汉方面也在明显的改善。

众所周知,武汉是全国举足轻重的高教之城,高校数量中国第二:一本高校10所(两所985、7所211),二本12所,三本高校23所,高职院校30所,另有军事院校7所。在校大学生规模居中国首位,达120万人。

但因长期经济发展水平和优质工作机会不足,大学毕业生流失严重,武汉反而成了长三角、珠三角的人才培养基地。不过,这种状况在近几年已明显改观。

(图表来源:泽平宏观)

武汉市委组织部公布的数据,2017-2019年新增留汉大学生共109.5万人,提前两年完成2017年确定的五年达到100万的目标。

2020年1-11月,武汉市新增缴纳社保的大学毕业生人数超过26万。

其中,东湖高新区新增留汉大学生9.52万人,其中不仅包括本地和国内高校毕业生,还有帝国理工大学、利物浦大学等国际知名高校毕业生,海外留学生回流效应明显。

年轻人的涌入和留下,也正在深刻改变着武汉百年老城的人口结构,使其焕发青春活力。

统计年鉴数据显示,2017年,武汉 18-34 岁共有 218.6 万人,占户籍总人口的 25.61%,较上海(17.8%)还要高出7.81个百分点。

当大量高学历的年轻人选择留在一个城市的时候,不仅意味着这个城市经济活力强、工作机会和薪资待遇阔以,也意味着这个城市的楼市多了一个买房刚需。

尤其是,武汉的房价还不算高的太离谱,尚在刚进入社会年轻人的承受范围内。而当众多刚需汇集到一起,就是一股巨大的买盘力量。

其实,年轻增量人口大幅增长级带来的购房需求对武汉楼市的影响,体现还是很明显的。

如2020年,武汉楼市的刚需自住特征明显:90-120㎡户型成交占比最大,1-2万元/㎡的项目最好卖。

从成交区域上看,洪山区、东湖高新区的销售套数最多。若按大光谷口径测算(光谷东葛店、红莲湖板块),更是稳居武汉市第一。

而洪山区和东湖高新区之所以能在武汉楼市里独占鳌头,与其汇聚的庞大的年轻人口有关,如洪山区被称为“大学之城”,坐拥光谷的东湖高新区被称为“就业之城”。

目前东湖高新区总人口已经接近200万,远超过《东湖国家自主创新示范区总体规划(2010-2020)》中规划的150万人口,超载比例达133%。

不仅人口规模超规划,整体人口结构还很年轻,且以高学历为主。

如2019年东湖高新区的老龄化水平只有9.58%,远低于全武汉市21.43%的水平,光谷20-44岁人口占比达51.4%,本科及以上学历从业人员占比达到64.5%。

大量高学历年轻人的聚集对一个区域的房价意味着什么,相信大家已有答案。

所以,若从价值投资、长期持有的角度去看,武汉楼市最有投资价值潜力的无疑也是东湖高新区、洪山区内,它们之于武汉,犹如南山区、宝安区之于深圳,不仅是城市经济的发动机,房价也将是没有最高只有更高。

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